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房地產項目拓展與投資決策

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房地產項目拓展與投資決策內訓基本信息:
李豪
李豪
(擅長:市場營銷 項目管理 沙盤模擬 )

內訓時長:2天

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內訓咨詢熱線:010-68630945; 88682348

內訓課程大綱

房地產項目拓展與投資決策

講師:李豪

課程介紹:
房地產行業已經進入一個成熟期,隨著開發過剩,物業銷售困難,房地產項目風險越來越高,而項目的投資價值或物業價值卻在下降。本課程針對房地產投資企業,如何從房地產行業去評估一個房地產項目的風險和價值,為著眼點展示開學習和案例分析。
 
課程對象:
房地產企業高層管理人員、投資決策部門人員、項目開發管理人員
 
課程時間:2天
 
課程學習目標:
1. 認識和了解新的房地產行形勢下房地產行業風險與趨勢;
2. 掌握針對本城市或一個城市房地產市場風險評估重要流程、數據和信息,以及如何采集和分析數據、信息;
3. 掌握房地產項目風險評估的流程和關鍵要點,以及風險評估方法和模型;
4. 重點掌握和學習房地產項目價值評估方法、模型和評估流程。
 
程大綱:
1 當前房地產行業主要風險與趨勢分析
1.1 當前房地產行業主要風險
1.1.1 當地產房地產行業政策特點
1.1.2 各級城市之間房地產投資差異化
1.1.3 人口紅利和人口流動成為城市房地產主要風險控制點
1.2 房地產行業趨勢
1.2.1 土地已經不再成為唯一的生產力
1.2.2 改善性需求將成為未來5-10年的主要需求
1.2.3 中小開發商越來越少,大型開發商越來越多
1.2.4 服務作為房地產項目重要增值點

2 項目拓展與項目拓展模式
2.1 項目拓展與土地拓展差異
2.2 項目拓展類型
2.2.1 土地拓展
2.2.2 項目收購
2.2.3 合作開發
2.2.4 不良資產收購處置
2.3 項目拓展操作
2.3.1 城市選擇
2.3.2 拓展途徑
2.3.2.1 一級土地整理
2.3.2.2 二級土地市場
2.3.2.3 三舊改造
2.3.2.4 集體用地流轉
2.3.2.5 不良資產收購
2.3.3 項目選擇標準
2.3.3.1 項目類型
2.3.3.2 項目規模
2.3.3.3 動態財務指標
2.3.3.4 靜態財務指標
2.3.3.5 可銷售比例與物業類型
2.3.4 項目可研、測算要點
2.3.5 項目拓展的工作重點
2.3.5.1 城市評價基礎數據收集
2.3.5.2 城市土地儲備、存量土地分布
2.3.5.3 城市各區域市場信息
2.3.5.4 土地拓展渠道
2.4 案例:萬科、恒大、碧桂園與綠城項目拓展模式與經驗

3 房地產項目風險評估的流程和關鍵要點
3.1 房地產項目風險評估的流程
3.1.1 9+1的房地產項目風險評估模型和流程
3.2 項目評估的關鍵要點
3.2.1 相關案例的溯源與回顧
3.2.2 建立項目風險評估的價值表
3.3 收并購項目的盡職調查與風險控制
3.3.1 盡職調查的范圍與要求
3.3.2 盡職調查的深度
3.3.3 民間糾紛與借貸情況的調查
3.3.4 收并購項目核心四大風險
3.3.4.1 項目規劃與開發要求的風險
3.3.4.2 土地溢價與土增稅的風險
3.3.4.3 項目方經濟與法律糾紛風險
3.3.4.4 項目工程質量與銷售風險

4 城市房地產政策與風險評估
4.1 城市房地產主要數據采集與分析
4.1.1 城市目前所處的房地產何種開發階段
4.1.2 城市存量、新開發量與去化量之間關系
4.1.3 城市各區域市場房地產相關數據
4.2 城市人口數據與信息
4.3 城市產業主要數據與信息
4.4 城市商貿主要數據與信息
4.5 城市房地產、人口、產業、商貿、GPD等數據對房地產市場的影響

5 項目投資估算和資金籌措
5.1 土地成本預算
5.2 建安工程成本預算
5.3 前期費用
5.4 紅線內外工程及公建配套預算
5.5 不可預見費
5.6 開發期稅費
5.7 資金籌措計劃及財務費用

6 可行性研究財務數據的選定和預測
6.1 房地產項目的盈利模式分析
6.2 銷售收入的測算
6.2.1 住宅銷售單價的測算
6.2.2 商鋪銷售單價的測算
6.2.3 單位銷售單價的測算
6.2.4 實際銷售總收入
6.3 項目經營管理費用收入與支出測算
6.4 經營稅費及所得稅的繳交測算
6.5 土地增值稅
6.6 所得稅

7 房地產企業項目風險評估
7.1 可行性研究風險評估
7.2 項目政策風險評估
7.3 項目資金籌措能力評估
7.4 項目地經濟環境評估
7.5 競爭環境評估
7.6 客戶需求評估
7.7 內部項目能力評估
7.8 項目質量的風險評估

8 項目投決策核心要素
8.1 項目盈虧能力分析
8.1.1 內部收益率(IRR)
8.1.2 凈現值(NPV)
8.1.3 凈現值率(NPVR)
8.2 項目的不確定性分析
8.2.1 項目盈虧平衡分析
8.2.2 項目敏感性分析
8.2.3 概念性分析
8.3 項目開發能力評估
8.4 項目市場能力評估
8.5 項目開發周期評估
8.6 項目其他因素評估

講師 李豪 介紹
金融學學士、MBA、資深房地產營銷策劃專家。浙江省建德金馬房產公司銷售經理;浙江某房地產有限公司項目銷售總監;浙江中嘉房地產有限公司營銷總監和項目副總經理上市房地產集團營銷總監;國內知名咨詢機構房地產中心高級合伙人等職務;上市房地產集團營銷總監;國內知名咨詢機構房地產中心高級合伙人、現任住房和城鄉建設部政策研究中心、浙江大學房地產研究中心、浙江工商大學MBA學院等知名機構和學校房地產特聘講師;國內知名房企資深顧問;浙江溫嶺市總部經濟基地、浙江龍游縣經濟開發區、浙江上虞市經濟開發區土地一級開發與建設高級顧問;海峽之聲《房地產》節目特約評論員、李老師對房地產政策,一、二級開發,戰略與營銷模式以及商業開發與經營管理,有著深入的研究與豐富的實戰經驗。

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